マンションの外壁修繕は全部やる必要がある？部分補修と全面改修の判断ポイント

マンションの外壁にひび割れやタイルの浮き、シーリングの劣化などが見つかると、「外壁全体を直さないといけないのでは？」と不安になる方も多いと思います。
ただし、外壁の劣化は建物ごとに状態が異なるため、必ずしも全面改修が必要とは限りません。
劣化している場所や範囲、雨漏りの有無、前回の修繕時期、今後どのくらい建物を維持していくかなどを確認しながら、部分補修で対応できるのか、全面的な改修を検討した方がよいのかを判断することが大切です。
今回は、マンションの外壁修繕について、部分補修と全面改修の考え方を解説します。

外壁の劣化にはさまざまな種類があります

マンションの外壁では、ひび割れ、タイルの浮きや欠損、シーリングの劣化、塗膜の剥がれなど、さまざまな症状が見られます。
ただし、同じひび割れやタイルの浮きでも、一部だけに出ているのか、建物全体に広がっているのかによって、必要な修繕範囲は変わります。
見た目の症状だけで「全面改修が必要」と判断するのではなく、劣化している範囲や周囲の状態、雨漏りの有無などを確認することが大切です。

部分補修で対応できるケース

劣化が一部に限られていて、周辺の状態が比較的良好な場合は、部分補修で対応できることがあります。
例えば、一部のひび割れや数枚程度のタイル補修、局所的なシーリングの打ち替えなどです。
また、雨漏りがある場合でも、原因となっている箇所がある程度特定できていて、周囲に大きな劣化が見られない場合は、必要な部分を補修することで対応できるケースもあります。特に小規模マンションでは、建物全体を一度に改修するのではなく、緊急性の高い部分から優先して修繕するという考え方もあります。

全面改修を検討した方がよいケース

一方で、同じような劣化が建物の複数の面に広がっている場合や、以前補修した場所以外でも不具合が繰り返し出ている場合は、部分補修を続けるより全面改修を検討した方がよいことがあります。
例えば、シーリングの劣化が建物全体に見られる場合や、外壁のひび割れ・タイル浮きが複数箇所に広がっている場合などです。
また、高所や広い範囲の確認・施工に足場が必要になる場合は、今後数年以内に修繕が必要になりそうな箇所もあわせて確認しておくと、工事を何度も行うより合理的になることがあります。
ただし、足場を設置するからといって、状態の良い部分まで必ず工事する必要があるわけではありません。今回直す箇所、近いうちに修繕を検討した方がよい箇所、まだ経過を見られる箇所を分けて考えることが大切です。

「足場を掛けるなら全部やる」が正解とは限りません

足場を設置する工事では、「どうせ足場を掛けるなら全部直した方がいい」と言われることもあります。確かに、近いうちに修繕が必要になる箇所をまとめて施工することで、将来の足場費用を抑えられる場合があります。ただし、状態の良い部分まで無理に工事する必要はありません。
大切なのは、今回直すべき場所・数年以内に検討した方がよい場所・まだ経過を見てもよい場所を分けて考えることです。
建物全体を一度に直すことだけが正解ではなく、予算や修繕計画に合わせて工事を分ける方法もあります。

外壁タイルはすべて張り替える必要があるとは限りません

タイル外壁の場合も、浮きやひび割れがあるからといって、すべてのタイルを張り替えるとは限りません。
打診調査などで状態を確認し、タイルの浮き方や下地の状態によって、

• タイルの張り替え
• アンカーピンニングなどによる補修
• ひび割れ補修

などを使い分けます。特に既存タイルと同じ製品がすでに製造されていない場合は、張り替えることで色の違いが目立つこともあります。
そのため、見た目だけでなく安全性や下地の状態も確認しながら、補修方法を選ぶ必要があります。

雨漏りがある場合は、外壁全体が原因とは限りません

室内や共用部に雨漏りがある場合、「外壁を全部直さなければ」と考えてしまうこともあります。
しかし、雨水の入口は、

• 外壁のひび割れ
• シーリング
• サッシまわり
• 笠木
• 屋上やバルコニー
• 配管まわり

など、さまざまです。雨漏りの原因を確認せずに広い範囲を工事しても、原因箇所が別にあれば改善しないことがあります。まずは漏水箇所や建物の状態を確認し、原因を切り分けたうえで補修方法を決めることが重要です。

予算に合わせて優先順位をつけることもできます

外壁・防水・シーリングなど複数の劣化が重なっていると、一度にすべて直すと工事費が大きくなることがあります。
その場合は、

安全性に関わる箇所
↓
雨漏りにつながる箇所
↓
劣化が進みやすい箇所
↓
美観を整える箇所

など、優先順位を整理して考える方法もあります。
建物の状態によって優先順位は異なりますが、「全部まとめて工事する」だけでなく、数年に分けて計画的に修繕していくことも一つの方法です。

栄和技建では現地を確認して修繕範囲をご提案します

栄和技建では、小規模マンションを中心に、外壁・タイル・シーリング・防水などの改修工事を行っています。現地の状態を確認し、部分補修で対応できる場所と、今後を考えてまとめて改修した方がよい場所を整理してご提案します。
「外壁にひび割れがあるけれど、どこまで直せばいいか分からない」
「他社から全面改修を勧められたが、本当に全部必要なのか確認したい」
「予算に合わせて優先順位をつけたい」
といった場合も、お気軽にご相談ください。